各市（州）发展改革委、住房城乡建设局，西宁市住房保障和房产管理局、海东市城乡规划和建设局：

为进一步规范我省住宅物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《青海省物业管理条例》、国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）和《青海省定价目录》等法规规定，结合我省实际，我们研究起草了《青海省住宅物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请遵照执行，并将执行过程中遇到的问题及时反馈省发展改革委、省住房城乡建设厅。

 

 

 

 

青海省发展和改革委员会　 　  青海省住房和城乡建设厅

2016年12月28日

 

 

 

青海省住宅物业服务收费管理办法

　 

第一章　 总 则

 

第一条  为加强我省住宅物业服务收费管理，规范相关收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，体现“质价相符、优质优价”原则，根据《中华人民共和国价格法》、《青海省物业管理条例》以及《青海省定价目录》等法律法规和规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费标准的确定及监督管理。

第三条  本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定的物业服务星级标准和收费标准，或按照当地政府价格、房地产行政主管部门确定的与物业服务星级标准相对应的收费标准，对特定住宅小区内房屋及其配套设施设备的共有部分进行管理、养护、维修，维护环境卫生和秩序，向业主收取相应费用的行为。

第四条  住宅物业服务原则上实行星级物业服务（共5个等级）。住宅物业服务星级标准与物业服务企业资质等级相对应。物业服务企业资质等级为一级和二级的物业服务企业可实施所有5个级别星级服务，物业服务企业资质等级为暂定和三级的物业服务企业可实施一星级、二星级、三星级服务。

第五条  物业服务收费实行统一政策，分级管理。省级价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责制定物业服务收费的管理办法，指导全省物业服务收费的管理工作。市(州)、县价格主管部门负责本行政区域内住宅物业服务收费行为的监督管理工作;市(州)、县房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅物业服务行为的监督管理。

 

第二章  住宅物业服务收费标准的确定

 

第六条  保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及住宅前期物业服务实行政府指导价管理。收费标准与物业服务星级相对应，由市(州)或县人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据本地区物业服务发展水平、物业服务成本、社会承受能力等因素合理制定相应服务等级的基准收费标准及浮动幅度，向社会公布，并报上级价格主管部门和住房城乡建设主管部门备案。

通过自行管理形式进行物业管理服务的，可结合实际情况，对管理服务方式和管理服务费用等事项予以约定。

第七条  实行政府指导价以外的住宅小区物业服务星级和收费标准，按照优质优价原则，由业主委员会与物业服务企业协商确定。收费标准协商不成的，可委托第三方评估机构对物业服务成本等进行评定。

第八条  业主、业主委员会和建设单位应根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务星级，以物业服务合同的形式约定物业服务的服务星级、收费方式、具体收费标准等内容。

第九条  住宅物业服务收费应当遵循公开、公平、合理、质价相符的原则，收费标准应当与《青海省住宅物业服务星级标准》相对应。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争。

第十条  物业服务费按照房屋建筑面积计收。已办理房屋所有权证书或不动产权证书的，以房屋所有权证书或不动产权证书记载的建筑面积为准；未办理房屋所有权证书或不动产权证书的，以购房合同标明的房屋建筑面积为准。

 

第三章　 物业服务费的内容

 

第十一条  住宅物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润等构成，一般包括以下部分：　　

（一）人员费用。包括管理和服务人员工资，按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

（二）共有部位和设施设备运行费用。物业共用部位、共用设施设备（含电梯、消防设施、监控设备）的日常运行、维护保养、检测费用，公共区域（含楼道）用水用电等。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业服务成本。

（三）物业管理区域清洁卫生费用。包括保持环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、垃圾处理费、环卫所需费用等。

（四）物业管理区域绿化养护费用。管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）物业管理区域秩序维护费用。包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备费用。

（六）办公费用。包括物业服务企业的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 

（七）物业服务企业固定资产折旧。在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

（九）其它费用。业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

（十）法定税费。

（十一）合理利润。

第十二条  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用以及已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十三条  物业服务企业在物业服务费之外，不得向业主另行收取电梯运行费、卫生费、公共区域用水用电公摊、垃圾处理费等费用（相关费用未计入物业服务成本的除外）。

第十四条  公共区域内因跑冒滴漏造成的水电差损由业主分摊，物业服务企业可据实收取，但须向业主及时公布差损及分担情况。

第十五条  已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。

空置房产，房屋装饰装修后，业主连续6个月以上（含6个月）不入住使用，且水、电等计量度数未发生变化的；或者房屋未装饰装修，且水、电等计量度数未发生变化，同时未堆放物品的，当期物业服务费用按照收费标准的70%计收，但业主应当向物业服务企业提出减免物业费的书面申请，约定有关事项。

第十六条  物业服务企业针对业主提供的非强制性、个性化服务，由物业服务企业自主确定服务价格。

第十七条  物业服务企业利用业主共有部分及其附属设施设备进行有偿经营活动的，应当征得业主大会、有利害关系的业主同意。经营所得收益为业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十八条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

 

第四章  停车服务及收费

 

第十九条  住宅小区停车物业服务收费根据物业服务阶段及停车场地类型分别实行政府指导价和市场调节价。

第二十条  成立业主委员会的住宅小区停车物业服务收费，实行市场调节价。未成立业主委员会的住宅小区，停车服务收费实行政府指导价，由市(州)或县人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，制定停车物业服务基准价及浮动幅度，经同级人民政府批准后向社会公布。

第二十一条  已出售、具有独立产权（或使用权）的专属停车位、车库，其业主应当缴纳停车物业服务费，收费标准由物业服务企业与专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主协商确定，也可在物业服务合同中一并约定。专属停车位、车库的物业服务费包括：车库、车位的设施设备运行及维护，保洁、照明、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

规划用于停放车辆的未出售车库、车位的停车服务或承租收费标准，未成立业主委员会的，实行政府指导价；成立业主委员会的，由物业服务企业与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中一并约定，也可单独约定。

第二十二条  利用业主共有的道路、场地用于停车服务，业主大会决定对车辆停放收费的，未成立业主委员会的，停车收费实行政府指导价；成立业主委员会的，停车收费标准由业主大会决定。

第二十三条  业主对车辆停放有保管要求的，应当由业主与物业服务企业另行签订保管合同。

第二十四条  利用业主共有的道路、场地收取的停车服务费作为全体业主共有资产，收益分配和用途由业主与物业服务企业协商确定。物业服务企业应当每半年公布一次停车物业服务费收支情况，自觉接受业主监督。

 

第五章  监督管理

 

第二十五条  物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，不得向业主强制服务、强制收费，不得收取任何未予标明的其他费用。物业服务企业未经业主大会或业主委员会同意，自行出台物业服务收费标准的，业主有权拒绝交纳，并应向有管辖权的价格、房地产行政主管部门进行举报。

第二十六条  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示该小区物业星级服务标准、物业服务收费标准、停车物业服务费标准以及价格投诉举报电话等事项，接受业主和业主委员会的监督。

第二十七条  物业服务企业向小区业主收取费用时，应当出具相应凭据；费用收取、使用情况应当按照合同约定定期公示，合同未明确的，应当于每年2月前公布上一年度的收支情况。

第二十八条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费、水电费及其它费用；同时具有向业主委员会和物业服务公司就物业服务工作提出建议、实行监督检举的权利。

第二十九条  业主委员会应当代表全体业主，与物业服务企业协商确定物业服务有关事项、定期签订物业服务合同；督促物业服务企业定期公布财务收支情况。

第三十条  业主委员会可对物业服务企业的服务行为进行查验，对不符合星级服务标准要求的，可以提出整改意见。整改后仍达不到相应标准的，经物业服务企业与业主委员会双方共同认可，当年物业服务费可按一定比例予以扣除；无法达成一致意见的，可向本地区房地产、价格主管部门检举，或者委托第三方评估机构、物业管理专家委员会评定服务质量及相应服务费用。

第三十一条  县级以上价格主管部门和房地产行政主管部门按照工作职责，分别对物业服务收费项目、收费标准和服务内容、服务标准进行监督检查，对物业服务企业的价格违法行为、不履行物业服务合同的行为依法实施处罚。

第三十二条  县级以上价格主管部门和房地产行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》《青海省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由本级人民政府或上级价格主管部门、房地产行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

 

第六章　 附  则

 

第三十三条  公共商业区、写字楼、办公楼、宾馆饭店、工业厂房等物业服务可参照普通商品住宅物业实行星级物业服务制度，收费实行市场调节价。

第三十四条  普通住宅小区配套建设的非住宅用房及住宅改变为经营性用房的，收费实行市场调节价。

第三十五条  本办法实施后物业服务合同到期的，应当按照本办法规定签订物业服务合同。物业服务合同尚未到期的，经签订物业服务合同的双方协商，可继续执行原来签订的物业服务合同，也可按照本办法规定重新签订物业服务合同。

第三十六条  本办法由省发展改革委、省住房城乡建设厅负责解释。

第三十七条  本办法自2017年2月1日起施行，有效期5年。青海省发展计划委员会、青海省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（青计价格〔2004〕102号）同时废止。